Gracias a sus parques temáticos de renombre mundial, numerosos eventos internacionales y conferencias y por supuesto el buen clima, Orlando recibe alrededor de 75 millones de turistas cada año, ya destronando del primer lugar a la ciudad de Nueva York (67 millones). Por esto, Orlando sigue siendo un lugar increíblemente lucrativo para establecer una propiedad de alquiler y utilizar una plataforma de servicios como Airbnb o VRBO.
El mercado de alquiler a corto plazo (Short Term Rental) es fuerte aquí en el área de Orlando. Los inversionistas entienden que esta es un área muy popular para vacacionar y no han dudado en interesarse por este tipo de propiedades.
Orlando puede ser uno de los mejores lugares para comprar una propiedad de Airbnb, pero los alquileres a corto plazo no son para todos los inversionistas. Este es un negocio activo el que tiene que funcionar y operar como cualquier otro negocio. A diferencia de las rentas largas de mínimo 7 meses, donde recibes un ingreso fijo todos los meses y tienes gastos fijos todos los meses (por lo general), con una propiedad de Airbnb, cada mes es diferente y funciona como una operación hotelera a pequeña escala. Aunque hay buen retorno en este tipo de inversión en Orlando, también hay múltiples desafíos y aquí te quiero resumir lo que necesitas saber.
¿Es Airbnb legal en Orlando?
Airbnb (y VRBO) son legales en Orlando, pero deberás cumplir con los requisitos de zonificación locales, así como con los estándares de construcción y vivienda (consulta el Código de la Ciudad de Orlando).
Deberás registrar tu alquiler a corto plazo como un negocio y pagar impuestos sobre ese negocio si operas dentro de los límites de la ciudad.
Las personas que se queden en tu Airbnb también deben pagar cuando reserven, (Florida’s Transient rental tax), que es actualmente del 6% del precio (incluida la tarifa de limpieza) para reservas de menos de 182 noches. Airbnb se encarga de este cargo por ti.
Beneficios de ser propietario de una casa de Airbnb en Orlando
Hay muchas razones por las que Orlando realmente se destaca en términos de ser un excelente lugar para tener un Airbnb.
1. Ocupación alta en comparación con otras ciudades en USA
Pocas propiedades están reservadas el 100% del tiempo. Las propiedades de Airbnb en Orlando tienen una tasa de ocupación promedio del 70% (88% en julio y 60% en septiembre). A modo de comparación, la tasa de ocupación promedio de un Airbnb es del 48% en los EE. UU., lo que significa que la temporada baja de Orlando aún supera el promedio nacional.
Tener una alta tasa de ocupación es importante para la rentabilidad: puede sonar increíble ganar $200 por noche cuando tu hipoteca es de solo $1,600 por mes. Sin embargo, si tu casa solo está ocupada por menos de la mitad del mes, es posible que tengas dificultades para obtener ganancias por tu propiedad después de pagar todas las gastos y los servicios de limpieza.
2. Airbnb es más popular que nunca, después de la vacuna
Ahora es un buen momento para invertir, ya que los alquileres a corto plazo en EE. UU. están ganando un promedio de 39% más anualmente que antes de la pandemia. Orlando se posicionó en Enero 2023 como el destino número 1 con más reservaciones para viajes de vacaciones para Spring Break, según la revisión mensual de enero de AirDNA, la plataforma por excelencia para ver data real de rentas a corto plazo.
1. Orlando, Florida
2. Phoenix, Arizona
3. Sarasota, Florida
4. Maui, Hawai
5. Cabo Coral/Fort Myers, Florida
El ritmo de reservas para cada uno de estos mercados tiene una tendencia significativamente más alta que en años anteriores”.
3. Altos ingresos
No es sorpresa que Orlando sea un mercado lucrativo para alquileres a corto plazo. Los Airbnb tienen un ingreso mensual promedio de $2,609 y una tarifa diaria promedio de $200. Comparando esta tarifa con Filadelfia, una ciudad importante e histórica con muchas atracciones turísticas, Filadelfia tiene un ingreso mensual promedio de $1,832 y una tarifa diaria promedio de $153 (fuente: AirDNA).
4. Costo de comprar una casa en Orlando
Una de las ventajas de comprar una propiedad de alquiler en Florida es la asequibilidad relativa del estado en lo que respecta a los precios de las viviendas. En Mayo 2023, el precio promedio de una casa en Orlando fue $370,00 según Zillow, en Mayo 2022 era $345,000. Es un mercado sólido con alta demanda que se mantiene creciendo y revalorizando año tras año. El mercado inmobiliario de Orlando es, estoy segura, como cualquier otro mercado en los EE. UU. Hay escasez de oferta de viviendas y mayor demanda.
Y aunque las tasas de interés siguen en aumento, los precios de las propiedades también siguen creciendo de forma consistente, por lo que es una buena idea iniciar una conversación con un agente de bienes raíces con experiencia en el mercado Orlando cuanto antes en lugar de esperar a que siga encareciéndose.
5. Florida es cada vez más popular para los trabajadores remotos que pueden vivir en cualquier lugar
El auge del trabajo remoto ha llevado a muchas personas a repensar sus situaciones de vida. Una vez que no necesitan trabajar físicamente cerca de la sede de su empleador, vivir en un lugar como Florida, hermoso y soleado durante todo el año, o incluso durante una temporada, se vuelve mucho más factible. El auge del trabajo remoto ha ayudado a que la población de Florida crezca a una tasa del doble del promedio nacional durante la última década, ¡y más personas significa una demanda constante de vivienda!.
Si piensas que estás más a gusto en alquilar tu propiedad pero no quieres lidiar con la administración casi diaria y la molestia de la rotación constante, considera alquilar para estadías de 1 a 3 meses a través de la plataforma de Airbnb. Las estadías más largas te permiten tener un flujo de ingresos constante, pero con este modelo no necesitas preocuparte por cambiar las toallas y limpiar a fondo la habitación dos veces por semana.
Los inconvenientes del negocio de rentas cortas tipo Airbnb
Debido a que las propiedades de Airbnb son especialmente populares en Florida, a menudo te encuentras en desacuerdo con los reguladores locales, e incluso con la plataforma misma.
En la víspera de Año Nuevo de 2020, Airbnb bloqueó 1200 alquileres solo en Orlando para tratar de reducir las fiestas. Otro suceso, cuando llegó el COVID-19, Airbnb permitió que miles de huéspedes cancelaran sin cargo, independientemente de la política de cancelación de su reserva. Los anfitriones originalmente eran los más afectados por estas deudas de cancelación, lo que nos deja ver claramente el poco poder que a veces tienen los propietarios de viviendas cuando surgen problemas y dependen 100% de estas plataformas de renta.
Si bien es probable que ninguna ordenanza o regulación acabe con el negocio por completo, como inversionista, no siempre podrás tener control total de la facturación y gastos de tu propiedad. También ha habido casos de anfitriones que perdieron sus privilegios de alojamiento con Airbnb sin una explicación clara de la plataforma, así como historias de huéspedes que dañaron la propiedad y el seguro de Airbnb no cubrió el costo de las reparaciones. Todos estos son riesgos que se corren al ingresar al negocio, como en cualquier otro.
Una forma de limitar tu riesgo es estar en múltiples plataformas e incluso considerar tener tu propio sitio de reservas. Esto puede ser especialmente útil para clientes recurrentes que disfrutaron mucho la experiencia de quedarse en tu propiedad y regresan año tras año, y hasta te recomiendan.
Los mejores vecindarios de Orlando para invertir
La ubicación es a menudo una consideración principal para los huéspedes de Airbnb y VRBO porque alguien que visita temporalmente la ciudad no quiere pasar una hora al día conduciendo de ida y de regreso; a menudo está más dispuesto a pagar una prima por una ruta directa y cercana. Así que no sorprende que los Airbnbs en el centro de Orlando y Celebration (cerca de Disney World) siempre sean buenas opciones.
Algunos de los principales vecindarios que son comunes para los alquileres de Airbnb son Storey Lake Resort en Kissimmee, ChampionsGate en Davenport, Reunion Resort en Kissimmee y Solara Resort en Kissimmee. Estos vecindarios ofrecen algunas de las mejores comodidades, estacionamiento amplio, amenidades tipo resort y hermosas casas que garantizan una experiencia vacacional de otro nivel.
Para los inversionistas de Airbnb por primera vez, la asequibilidad suele ser una consideración clave para su inversión. Un ‘buen valor’ sería Storey Lake Resort en Kissimmee, ChampionsGate y en Kissimmee cerca de la 192. Está cerca de los parques de Disney, todos los corredores turísticos y múltiples opciones de shopping y entretenimiento.
Al evaluar las propiedades con tu agente de bienes raíces, ten en cuenta las comodidades que los huéspedes buscan en una casa vacacional en Florida, según Airbnb:
- Wifi
- Estacionamiento gratis
- Una piscina
- Un jacuzzi
- Cocina
- Aire acondicionado
- Lavadora y secadora
Al invertir en propiedades para Airbnb asegúrate de que tu prestamista lo sepa
Hay algunas cosas que necesita saber acerca de este tipo de hipotecas.Primero, si planeas usar los ingresos por alquiler de tu Airbnb para calificar para la hipoteca, entonces no podrás usar la propiedad como tu residencia principal.
Si estás comprando una casa como propiedad de alquiler en lugar de como residencia principal, tu tasa de interés será más alta, generalmente en el rango de .75% a 2% más. Si bien esto puede parecer nominal en papel, puede sumar miles de dólares durante la vida de tu préstamo, según la propiedad. Con toda probabilidad, significará pagar $80- $400 más cada mes para el pago de tu hipoteca.
Para comprar una casa con un préstamo de propiedad de inversión, el prestamista te pedirá un pago inicial del 20% (que no es necesario para una residencia principal). Asegúrate de tener claro con tu prestamista cuál es el uso que le darás a la propiedad; de lo contrario, estarías cometiendo un fraude de ocupación. Y no dejes de trabajar con un realtor que te haga un estudio completo de las propiedades en las mejores zonas y que ya trabaje con empresas de manejo de propiedades para renta corta.
Si estás pensando invertir en una propiedad para Airbnb en Orlando Florida y quieres entender mejor el negocio, envíame un mensaje a WhatsApp y agendemos una llamada para hacer tu plan.